Cuando la caída de los precios de la vivienda es una buena noticia, y cuando no lo es

Hace algunas semanas, les pedimos ideas y preguntas a nuestros lectores para futuras boletines y podcasts de Planet Money. Recibimos muchas sugerencias geniales, incluida una interesante de Karl Baumgartner.

Baumgartner es un residente de medicina interna de 29 años en Denver, donde los precios de las casas y los alquileres han estado cayendo. Dependiendo de los datos que se consideren, el área metropolitana de Denver está experimentando uno de los descensos de precios de vivienda más pronunciados, si no el más pronunciado, en la nación. Los precios de las casas han caído más del 2% anual, según el Índice de Precios de Viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller, e incluso más si se ajustan por inflación. Los alquileres han caído de manera aún más dramática.

“Como arrendatario, estoy encantado con la caída de los precios,” escribe Baumgartner. De hecho, acaba de mudarse “a un apartamento más grande con comodidades más agradables que anteriormente no podía pagar, pero ahora sí puedo porque el alquiler ha caído.” Una de sus amigas, por otro lado, recientemente renegoció su contrato de alquiler por unos $500 menos al mes al mostrar a su arrendador que los apartamentos comparables en su área ahora se estaban alquilando por mucho menos.

“Casi todos mis amigos estamos en una situación similar al comienzo de nuestras carreras con suficiente deuda, por lo que todos estamos muy emocionados por la disminución,” dice Baumgartner.

Entonces, sí, los alquileres más bajos son obviamente una victoria para los arrendatarios de Denver. Pero Baumgartner se pregunta sobre el panorama económico más amplio.

“Sabemos que la inflación negativa es mala para la economía en general, y tratamos de apuntar a una inflación anual del 2% en general. ¿Qué pasa con la inflación negativa en el mercado de la vivienda específicamente? ¿Hay desventajas en la caída de precios, o es esto simplemente un signo de que el mercado está funcionando como debería, con la oferta finalmente alcanzando a la demanda?”

Es una gran pregunta porque la economía no parece ofrecer una respuesta simple sobre si la caída de los precios de la vivienda es buena o mala para la economía.

Obviamente, la caída de los precios de las viviendas y los alquileres tienen desventajas para los propietarios y arrendadores. Pero, ¿qué pasa con la economía más amplia?

A veces, los costos más bajos de la vivienda podrían ser un signo de que la economía está saludable y el libre mercado está funcionando como los economistas esperarían. Precios más altos alientan a los constructores a construir más viviendas. Más oferta llega al mercado. La oferta se acerca o incluso puede superar la demanda, y los precios de las viviendas bajan. Es la lógica básica detrás del movimiento YIMBY, un esfuerzo pro desarrollo de viviendas cuyo nombre significa “Sí en mi patio trasero”, que argumenta que las restricciones de vivienda han impedido que este proceso saludable del mercado entregue viviendas abundantes y más asequibles.

Otras veces, los precios en caída son un síntoma – y a veces un gran contribuyente – a la angustia económica de una comunidad.

Entonces, ¿cómo podemos diferenciar?

¿Cuándo la caída de los precios de la vivienda es mala?

Comencemos con un escenario claramente negativo de caída de los precios de la vivienda: Detroit. Después de años de desindustrialización y problemas socioeconómicos, Detroit experimentó una gran disminución de población. Solo entre 1990 y 2010, Detroit perdió casi un tercio de sus residentes.

Los precios de las casas cayeron más del 80% durante el colapso del mercado de la vivienda de la década de 2000.

Esto no fue una asequibilidad creada por abundancia. Fue una asequibilidad creada por el colapso económico.

Los barrios de Detroit se vaciaron y cayeron en el abandono. En un momento, en 2007, las casas en Detroit eran más baratas que los automóviles. Durante más de una década, la ciudad ha tenido un programa oficial para demoler viviendas y edificios abandonados. Para muchas familias de Detroit, la riqueza generacional se evaporó.

La caída de los precios de la vivienda puede hacer que los propietarios se sientan más pobres y los lleve a gastar menos, un fenómeno que los economistas llaman el efecto riqueza, dice Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.

Eric Zwick, un economista en la Escuela de Negocios Booth de la Universidad de Chicago, dice que el peligro más grande de la caída de los precios de la vivienda proviene de la deuda, como muchos recordamos dolorosamente de la crisis financiera de 2008. Si los precios de las casas caen lo suficiente, muchos propietarios pueden terminar “bajo el agua” – debiendo más en sus hipotecas de lo que realmente valen sus casas.

Fue un gran contribuyente a la Gran Recesión. Una de las razones por las que el daño económico fue tan severo, dice Zwick, fueron los estándares de préstamos laxos que precedieron a la crisis. Muchos propietarios asumieron demasiada deuda pensando que los precios seguirían subiendo y cuando no lo hicieron, estaban sobrecargados.

“Eso creó una especie de cascada de ventas forzadas, más disminuciones de precios, más personas potencialmente incumpliendo, y luego contaminaciones en el sistema financiero, lo que luego afectó a todos,” dice Zwick.

Wall Street amplificó el problema al agrupar hipotecas riesgosas en valores que propagaron las pérdidas a lo largo del sistema financiero.

Debido al papel que juega la deuda en el mercado de la vivienda, una gran caída en los precios de la vivienda puede dañar no solo a los propietarios, sino también a “empresas que piden prestado y a todos los demás,” dice Zwick.

También puede perjudicar a sectores económicos importantes, como la industria de la