El contrato es un acuerdo de voluntades que puede realizarse de forma escrita o verbal pero como reza el dicho popular “las palabras se la lleva el viento” siempre el contrato escrito, como cualquier documento, permite ser probado más fácilmente.
Hay contrato de locación, de acuerdo al artículo 1187 del Código Civil y Comercial, si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Lo primero a definir es quién es el locador y quién es el locatario para luego dar paso al objeto del mismo, es decir, identificar el inmueble y el uso que tendrá la propiedad. El locador es el dueño del inmueble que está en alquiler mientras que el locatario es quien tendrá el uso y goce temporario de la cosa pagando una suma de dinero.
Es importante expresar sin duda alguna el uso que puede dársele a la propiedad puesto que, de no estar estipulado, el “inquilino” podrá darle el uso que desee. Al igual que la posibilidad o no de la sublocación y la cesión ya que si en el contrato no se agrega la prohibición expresa el inquilino podrá sublocar o ceder el inmueble.
Otro punto que debe estar claramente indicado es el pacto sobre el precio del alquiler y la forma de pago; una opción es determinar el precio completo de alquiler durante los 2 años (o el plazo acordado) y en el contrato dejar estipulada la fecha en que se realizara cada uno de los pagos y los plazos máximos para su realización. El precio no puede ser modificado durante la ejecución del contrato –aunque es lo que sucede habitualmente- La actualización del contrato de alquiler está prohibida (art. 10 de la ley 23.928 de convertibilidad).
Cuando se firma un contrato deben dejarse en claro cuáles son las obligaciones de cada una de las partes. Algunas obligaciones propias a determinar en el contrato de alquiler son: quién pagará expensas, impuestos nacionales, provinciales y municipales, los servicios, la posibilidad o no de realizar modificaciones o mejoras en el inmueble y a cargo de quien estarán las reparaciones.
Se debe describir el estado en que se encuentra el inmueble con el mayor detalle posible, ejemplo, paredes, aberturas, cerraduras, ventanas, pisos, sanitarios, mobiliario, revestimientos, etc., todo debe quedar detallado.
Al principio del contrato el locador puede pedir un mes por adelantado como máximo; un depósito que no puede ser superior a un mes de alquiler por año de contrato debiendo estipularse que sucederá con este adelanto finalizado el contrato; también puede solicitarse el pago de los gastos de escribanía por certificación de firmas.
La normativa en torno a este contrato da a las partes un abanico de posibilidades que es recomendable dejar establecidas sin lugar a dudas en ese documento escrito, a la vez que la ley prevé ciertas suposiciones que para dejarlas sin efecto deberán formar parte taxativamente.
Otros puntos que deben integrar el contrato son: plazo del alquiler, existencia o no de fiador, garantía, acciones por incumplimiento, monto y uso del depósito, recisión anticipada, elección de jurisdicción, entre otros aspectos que, cuando nos disponemos a realizar este acuerdo, hacen conveniente el asesoramiento de un abogado que es el profesional indicado para la redacción o visado de cualquier tipo de contrato y de esta forma se evitaran los inconvenientes que pudieran surgir de una errónea confección o lectura del documento.
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