Alquiler de inmuebles y COVID-19

PARA LA NUEVA VERDAD DE RAUCH ESCRIBE EL DOCTOR FERMÍN GÁNDARA SICA/

Hace unas semanas atrás comentábamos la situación especial de los alquileres comerciales en este contexto especial de pandemia, hoy nos toca hacer lo propio con los alquileres en general.

Antes de comenzar, definiremos sencillamente las partes que intervienen en este contrato. En primer lugar, encontramos a quien posee un inmueble para alquilar a quien denominamos locador; en segundo lugar, quien alquila un inmueble, denominado, locatario o parte locataria; y, en tercer lugar, el fiador que es quien garantiza al locador que ante el incumplimiento del locatario asumirá las obligaciones de este.

A través del decreto 320/2020 el gobierno nacional estableció ciertas obligaciones para las partes con la finalidad de evitar posibles conflictos entre las partes, obviamente, teniendo en cuenta, como dijimos, el contexto producto de la pandemia y el aislamiento social preventivo y obligatorio que imposibilita el normal desarrollo de las actividades comerciales y laborales, impactando directamente en el ingreso de muchos inquilinos.

A través de dicho decreto el gobierno suspendió hasta el día 30 de septiembre del 2020 el desalojo de inmuebles por incumplimiento del pago de alquileres. El inmueble debe estar en poder de inquilino, sus continuadores, sucesores o de un sublocatario. También se suspenden los desalojos ya ordenados judicialmente que no se hubieran realizado aún.

Los plazos contractuales establecidos por las partes cuyo vencimiento debiera darse entre el 20 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2020 se prorrogan, es decir, extienden su vigencia hasta el 30 de septiembre de 2020 siempre que el inmueble se encuentre en poder del inquilino, sus continuadores, sucesores o subinquilinos. Aun aquellos contratos que al 20 de marzo se encontraren con plazo vencido pero el inquilino continuara con la tenencia del inmueble se prorrogan hasta el 30 de septiembre.

Esta disposición es obligatoria para el locador mientras que el locatario tiene la facultad de optar por dicha prorroga, mantener la fecha de vencimiento del contrato pactada o prorrogar la fecha por un plazo menor al establecido por el decreto. De esto debe dar aviso al locador con una antelación de 15 días.

Una situación especial que preocupa a las partes y ha generado la mayor cantidad de consultas en nuestros estudios es el “congelamiento” de los precios de los alquileres. En este sentido el decreto establece que hasta el 30 de septiembre el precio de los alquileres a abonar será el mismo que correspondiere al mes de marzo 2020.

Si las partes habían acordado un aumento en el monto a abonar la diferencia de precio entre ese monto fijado en el contrato y el que corresponda pagar por el congelamiento de precios se debe pagar en, al menos 3 y como máximo 6, cuotas mensuales, iguales y consecutivas, a partir del mes de octubre de 2020. A esto no podrá aplicársele intereses por ningún concepto.

Si el inquilino hubiere asumido otras prestaciones de pago periódico las mismas se regirán de acuerdo a lo acordado por las partes.

En el caso que el inquilino no abone el canon locativo las deudas que se generen desde el 29 de marzo hasta el 30 de septiembre del 2020 por falta de pago, o pagos realizados fuera de los plazos pactados o pagos parciales, se deberán pagar en, al menos 3 y como máximo 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas. De acuerdo a lo dicho anteriormente. Con la diferencia de que se podrán aplicar intereses compensatorios, los que no podrán ser mayores a la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco de la Nación Argentina.

Desde el 29 de marzo al 30 de septiembre del 2020 el locador no podrá finalizar el contrato de alquiler por la falta de pago del alquiler durante 2 periodos consecutivos. Además de encontrarse suspendidos los desalojos.

No se aplica el congelamiento de precios a los contratos de alquiler en los que el alquiler es necesario para cubrir las necesidades básicas del locador, su grupo familiar primario y conviviente, lo que se debe acreditar.

Habíamos hecho mención de otra “parte” en este contrato: el fiador. Hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga no se aplicarán las normas sobre caducidad de fianzas previstas en el artículo 1225, ni los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora. Recordemos que esta es quien garantizará las obligaciones asumidas por el inquilino.

El decreto prevé la aplicación de lo antedicho para los contratos de alquiler exceptuando los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la ley 13.246 (salvo que sean inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias) y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

El locador debe comunicar al inquilino los datos necesarios para realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para realizar los pagos de los alquileres. Aquellas personas que alquilaron a través de inmobiliarias podrían consultar con ellos la forma en que harán efectivo este pago.

Esta especial situación en que nos coloca la pandemia obliga a las partes de los contratos en general y de los alquileres en particular a “sentarse” para clarificar los distintos puntos de sus contratos y evitar futuros conflictos. Obligan a realizar un esfuerzo conjunto bajo el principio de buena fe que permita el menor impacto posible en las partes evitando cualquier perjuicio entre ellas.

Ante cualquier duda referente a esta normativa de emergencia y como esta afecta sus obligaciones consulte a su abogado de confianza quien lo asesorara adecuadamente.

Dr. Fermín Gándara Sica/ Estudio Jurídico Alem 39 – Rauch Bs. As. – CP 7203
fermin.gandarasica@gmail.com
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