El mayor acuerdo de fusión de fideicomisos de inversión inmobiliaria jamás realizado, la combinación de Equity Residential y AvalonBay, anunciada el jueves, ha dejado a inversores y analistas con la boca abierta.
La fusión totalmente en acciones tendrá una capitalización de mercado de aproximadamente $52 mil millones y un valor empresarial total de aproximadamente $69 mil millones, según un comunicado. Creará una de las mayores compañías inmobiliarias de los Estados Unidos, con más de 180,000 apartamentos de alquiler.
“Esta combinación crea una compañía nueva y fundamentalmente más sólida con capacidades diferenciadas que impulsarán una generación estructuralmente superior de flujos de efectivo, crecimiento de ganancias y dividendos, y valor para los accionistas”, dijo Benjamin Schall, CEO de AvalonBay.
Schall se convertirá en el CEO de la nueva empresa formada, y el CEO de Equity Residential, Mark Parrell, se jubilará cuando se cierre la transacción.
Allan Swaringen, presidente y CEO de JLL Income Property Trust, calificó la fusión como “increíble”.
“Es realmente increíble que se fusionen”, dijo.
JLL Income Property Trust forma parte de LaSalle Investment Management, que administra aproximadamente $90 mil millones de inversiones inmobiliarias a nivel mundial para clientes institucionales e individuos de alto patrimonio neto.
Swaringen señaló que las acciones de ambas compañías están siendo negociadas por debajo de sus valores netos de activos, una situación que las hace propensas a ser adquiridas y privatizadas.
“Creo que esto podría ser una defensa contra la privatización. Al unirse, son casi demasiado grandes para ser compradas”, dijo Swaringen.
También señaló el alto costo de la tecnología de construcción, que los inquilinos residenciales ahora demandan, desde el alquiler en línea hasta la verificación crediticia y la entrega de ancho de banda y Wi-Fi. La consolidación podría reducir esos costos.
“Desde el punto de vista estratégico, la razón es clara: escala, liquidez, eficiencia del balance y sinergias en los costos fijos”, dijo David Auerbach, director de inversiones de Hoya Capital Real Estate.
Auerbach opinó que este podría ser el primero de una serie de grandes acuerdos en el sector.
“Tenemos DEMASIADOS Fideicomisos de Inversión en Apartamentos por ahí, y es un sector propicio para la consolidación”, escribió en comentarios por correo electrónico a CNBC.
Auerbach señaló que el acuerdo llega después de un período desafiante para los propietarios de apartamentos, que han estado lidiando con un crecimiento lento de los alquileres debido al auge de la construcción posterior a Covid que trajo una enorme ola de nueva oferta.
Ni Auerbach ni Swaringen creen que haya impacto en los alquileres. Aunque la participación de mercado de la empresa combinada puede estar creciendo en ciertos mercados, seguirán compitiendo con el resto del campo. El mercado de apartamentos es altamente diversificado, de edificio en edificio, ofreciendo a los consumidores muchas opciones.
Es posible que surjan escrutinios regulatorios y políticos, dada la enormidad del acuerdo y la actual presión sobre la asequibilidad de la vivienda. Sin embargo, incluso después de la fusión, la empresa combinada tendrá una pequeña participación en el mercado.
“Si bien no se necesitan aprobaciones regulatorias de competencia, existe una batalla de relaciones públicas política en la que creemos que la dirección ha articulado bien que la empresa combinada tiene menos del 3% de participación en el mercado e invierte en gran medida en la expansión de la vivienda”, escribió Alexander Goldfarb, analista senior de Piper Sandler. “En última instancia, creemos que la empresa combinada necesita mejorar el crecimiento de las ganancias más allá de las sinergias únicas para mostrar que ser más grande es realmente más rentable.”
Correción: JLL Income Property Trust forma parte de LaSalle Investment Management, que administra aproximadamente $90 mil millones de inversiones inmobiliarias a nivel mundial. Una versión anterior de esta historia malinterpretó el vehículo de inversión.
